Грядущие поправки к недвижимости

Здания больше не связаны с землей, а «недострои» считаются неотделимым улучшением. В начале месяца Минэкономразвития опубликовало проект поправок в Гражданский кодекс РФ меняющие «отношение» к недвижимости и порядку ее регистрации в госорганах.

Грядущие поправки к недвижимости

Авторы законопроекта предлагают дополнить действующий ГК новой главой "Право собственности и другие вещные права на здания ‎и сооружения", которая напрямую обещает разрешить проблему образования объектов недвижимости, не являющихся земельными участками, а также права и обязанности собственников. Например, вы обладаете машино-местом в жилом комплексе на праве общей долевой собственности, тогда что считать общим имуществом, то чем вы имеете право пользоваться? До этого суды прибегали к «аналогии права» и ссылались на Жилищный кодекс РФ. Однако, законопроект устраняет данный пробел, включая в общее имущество:

  • лестничные площадки, лестницы; • холлы, лифты, лифтовые и иные шахты;
  • коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения, машино-места в данном здании оборудование;
  • и иное.


Относительно машино-мест вы мало что найдете в отечественных законах, поэтому предлагаемые поправки нуждаются в их одобрении в целях защиты прав и законных интересов собственников.

А что будет со зданиями, сооружениями и объектами незавершенного строительства?

В настоящей редакции п.1 ст.130 ГК РФ, недвижимые объекты характеризуются как «объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно», иными словами они прочно связаны с землёй, что их собственно и отличает от движимых вещей.
Зданием будет считаться строение, ‎в котором могут быть образованы не менее двух помещений, в том и жилые, и (или) машино-мест. Тем временем сооружение не может иметь помещения и машино-места как здание, но критерий неразрывности с землей остается. В случае принятия данных поправок у правоприменителей может появиться множество вопросов: почему именно два помещения и как быть с временными постройками, чем они будут считаться? Ведь любая «времянка» станет движимой, а опасений на этот счет при покупке жилья может возникнуть еще больше.
Объекты незавершенного строительства или как их еще называют «незавершенка» предлагается считать неотделимым улучшением земельного участка, а значит, если в конечном итоге строительство не будет завершено, то покупать, продавать, дарить, закладывать землю вы сможете только с «недостроем».

Образование объектов недвижимости, ‎не являющихся земельными участками

Исходя из опубликованного текста, объект недвижимости может образоваться в следствие:

  • Строительства;
  • Реконструкции;
  • Раздела или объединения сооружений;
  • Блокированной застройки;
  • Из объекта незавершенного строительства после завершения ‎его строительством;
  • Помещения и (или) машино-места могут быть образованы посредством перепланировки смежных помещений, вследствие выдела в счет доли ‎в праве собственности на иное помещение, либо объединения смежных помещений и (или) машино-мест в здании;
  • И иного.
.
В настоящее время подробной регламентации образования объектов недвижимости в законе не существует, что является неким пробелом в законодательстве. Авторы законопроекта попытались разрешить данную ситуацию путем определения момента возникновения объекта недвижимости. Однако присутствуют некоторые противоречия в тексте проекта, так например здание считается образованным с момента его постройки, а завершенным когда на него зарегистрированы права. Простому обывателю не совсем понятно, в какой момент с объектом, принадлежащим ему на праве собственности можно совершать юридически значимые действия.
Законопроект находится на стадии обсуждения, поэтому наличие противоречий, неточностей или смысловых неурядиц еще не говорит о том, что сам текст не поправят, ведь впереди еще долгая процедура обсуждения «по всем фронтам».


Консультация