Анализ рисков при покупке квартиры

Приобретение квартиры — это серьезный и ответственный шаг, требующий должной осмотрительности и принятия взвешенного решения.

 Сделки с недвижимостью всегда связаны с огромным количеством рисков. Условно их можно разделить на две категории:

 — заранее спланированные противозаконные действия мошенников;

 — непредвиденные обстоятельства, которые могут привести к утрате объекта имущества, либо денежных средств, но без наличия умысла участников сделки.

Как показывает наш более чем двадцатилетний опыт, неблагоприятные последствия можно предотвратить с помощью предварительной экспертизы объекта недвижимости.

Представляем вашему вниманию наиболее популярные причины утраты квартиры.

  1. Покупка на этапе строительства

В первую очередь, сложности с получением своего долгожданного жилья могут быть связаны с возможным банкротством застройщика. Даже переход на систему эскроу-счетов не исключает риск потери квартиры. В случае банкротства застройщика, вам вернут внесенные денежные средства, но без учета неустойки и спустя длительное время. При постоянном росте цен на рынке недвижимости, приобрести жилье за деньги, вложенные несколько лет назад, уже не получится.

Поэтому необходимо проверять документацию застройщика (разрешение на строительство и проектную декларацию), сведения о финансировании и судебных процессах.

При строительстве дома существует еще один риск – признание его самовольной постройкой. Чтобы не лишиться своего жилья, необходимо не только внимательно изучить документы застройщика, но и правовой статус земельного участка, на котором возводится здание (это актуально и для малоэтажного строительства: квартиры в таунхаусах, частные дома и т.д.). Если статус участка не будет соответствовать положениям законодательства или будет нарушен порядок согласования строительства, в лучшем случае вы сможете оформить право собственности на квартиру только через суд, а в худшем — будет вынесено предписание о сносе самовольной постройки.

  2. Покупка квартиры на вторичном рынке

Настоятельно рекомендуем убедиться в отсутствии сведений об обременении, залоге, аресте или ином запрете. Все это может быть основанием для приостановки или отказа регистрации вашей сделки.

Внимательно нужно отнестись к покупке квартиры, полученной по наследству или договору дарения. После приобретения такой недвижимости существует риск появления наследников, которые могут оспорить завещание или дарственную наследодателя с последующим возвратом квартиры.

Распространенным случаем утраты недвижимости является продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности пенсионерам, лицам с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостями. Родственники или опекуны могут намеренно обратится в соответствующие медицинские учреждения для фиксирования психического состояния собственника. Впоследствии такая сделка может быть оспорена, если будет доказано, что лицо не отдавало отчет своим действиям. Более того, в суде сам продавец может заявить, что он не помнит факта подписания договора купли-продажи и момент передачи денег. В результате такая сделка признается недействительной, а покупатель остается без денег и без квартиры. Чтобы исключить такой риск, необходимо убедиться в том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере.

Стоит быть внимательным при покупке жилья, собственником которого является несовершеннолетний. Суды, по требованию органов опеки, могут признать недействительной вашу сделку, если продавец не выполнил условие по приобретению новой квартиры для детей.

Основанием признания сделки недействительной может послужить отсутствие нотариального согласия супруга/супруги продавца на совершение сделки с недвижимостью. Несмотря на то, что Росреестр регистрирует переход права собственности без указанного документа, супруг, чье согласие не было получено, вправе оспаривать такой договор купли-продажи, как заключенный без его ведома.. Поэтому приобретать квартиру следует только после получения такого согласия, либо убедившись, что продавец не состоит в браке.

Отказаться от сделки следует и в случае, если в выписке ЕГРН стоит отметка о невозможности регистрации перехода права собственности без личного участия продавца, а вам пытаются продать квартиру по доверенности. Дополнительно и саму доверенность необходимо проверить на подлинность на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Все это свидетельствует о том что, в условиях ограниченных сроков, покупателю квартиры сложно учесть все обстоятельства и провести всестороннюю проверку квартиры, а также ее продавца.

Учитывая это, настоятельно рекомендуем провести проверку квартиры (экспертизу), по итогам которой адвокаты нашей коллегии выдадут правовое заключение о наличии или отсутствии тех или иных рисков.

В случае необходимости мы юридически грамотно подготовим все документы и сопроводим сделку с момента подписания договора до регистрации перехода права собственности.

Чем отличается проверка квартиры нашими специалистами от проверок агентств недвижимости или банков?

В нашем случае отсутствует конфликт интересов. При проведении экспертизы мы не заинтересованы ни в продаже вам квартиры, ни в выдаче кредита, в отличие от банков и агентств недвижимости.

Мы объективно и компетентно обратим ваше внимание на существующие риски.

Последовательность шагов:

• Шаг первый

  Вы звоните/ оставляете заявку
  для уточнение всех вопросов

• Шаг второй

  Заключаем соглашение

• Шаг третий

  Отправляем Вам список необходимых сведений и документов,
  которые потребуется для проведения
  юридической проверки (экспертизы) объекта недвижимости

• Шаг четвертый

  После получения от вас данных,
  проверяем объект
  и составляем правовое заключение
  (срок: 1-3 дня)

• Шаг пятый

  Отправляем правовое заключение;
  в случае необходимости, специалист 
  пояснит вам пункты заключения.

• Шаг шестой

  Дополнительно можем осуществить:
  проверку договора (долевого участия, купли-продажи, дарения и т.д.);
  сопровождение сделки;
  регистрацию права собственности.