Мой дом - моя крепость. Новости для добросовестных приобретателей

Каждый раз, когда речь заходит о покупке недвижимости, будь это квартира или нежилое помещение, с содроганием сердца мы доверяем оформление сделки профессиональным риэлторам или агентам.

С чем это связано?

Мы хотим быть уверены в том, что объект недвижимости «чист и свеж», не существует каких-либо обременений. А продавец действительно является собственником имущества и добросовестен в этом смысле. Но, как показывает практика, все невозможно предусмотреть, проверить, а также просто положиться на данные выписки из Росреестра.

Кто является добросовестным приобретателем?

В том случае, когда вы стали новым собственником имущества, получили правоустанавливающие документы, в том числе выписку из ЕГРН. Но вдруг вам приходит повестка в суд, не стоит отчаиваться. Вы являетесь добросовестным приобретателем, об этом свидетельствуют следующие факты: 

• Во-первых, возмездность сделки. 

• Во-вторых, вы не знали и не должны были знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права его продажу.

Основанием для подачи иска в отношении приобретателя служит - факт выбытия имущества из владения первоначального собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли.

По данному вопросу сложилась неоднозначная судебная практика, так как речь идет о приобретении имущества, которое является выморочным, и о данном факте вы не знали и никак не могли знать в связи с тем, что госорганами не было принято соответствующих мер по контролю за таким имуществом. В таких случаях суды ссылались на властный приоритет государства и принимали решение не в пользу добросовестного приобретателя.

Какие изменения произошли?

22 июня своим решением Конституционный Суд РФ поставил точку в данном вопросе, уровняв права собственников, будь это гражданин или государство. Прежде всего, суды будут выяснять, проявило ли и публичное образование должную степень заботливости и осмотрительности по отношению к спорному имуществу, несло ли оно бремя содержания имущества или же не предприняло должных мер и оставляя имущество «на произвол судьбы». Это оценочный критерий, так же как и добросовестность приобретателя будет устанавливается судом в каждом конкретном деле.

При покупке недвижимости добросовестный приобретатель полагается на выписку из ЕГРН. Иными словами, публичное образование обязано совершить действия по регистрации выморочного имущества, дабы не возникало таких противоречий. Но чаще всего данное правило не соблюдается, и в таком случае государство не сможет ссылаться на то, что оно не успело или не смогло осуществить регистрацию, так как существует установленный законом порядок.

Также, КС РФ пояснил, что добросовестным приобретателем при покупке недвижимости должны быть совершены подготовительные действия по проверке записи в ЕГРН; проверке наличия прав у лица, который является продавцом, например выписка из ЕГРН, ранее это было свидетельство из ЕГРП о праве собственности на недвижимое имущество; по осмотру будущей покупки и получению информации от третьих лиц, например соседей по лестничной клетке.

Чего стоит ждать?

Теперь для того чтобы оспорить уже принятое решение не в пользу добросовестного приобретателя, следует обратиться в суд, при условии, что при покупке покупатель полагался на сведения из реестра ЕГРН, не знал и не должен был знать, что имущество является выморочным, права на которые не были должным образом и в установленном законом порядке оформлены.